遭受疫情反復(fù)的北京，部分區(qū)域二手房市場(chǎng)被按下了兩次“暫停鍵”，經(jīng)歷了一次成交高峰期后，暫時(shí)再次進(jìn)入較為低迷的階段。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，北京二手房網(wǎng)簽6.7萬套，比去年同期下降8.2%。此外，北京鏈家二手房成交量同比下滑約13.1%，比去年下半年環(huán)比增長約4.3%。上半年成交水平為自“317”政策以來近四年同期最低。
從城區(qū)分布看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年同比增長較快的城區(qū)為亦莊開發(fā)區(qū)，增幅為12%居13區(qū)首位。東城區(qū)成交量同比降幅最大，達(dá)到32%。此外，石景山、通州、豐臺(tái)、順義等區(qū)域，以外圍城區(qū)為主，成交量同比降幅均超過全市平均水平。從修復(fù)節(jié)奏來看，首輪增長由外圍城區(qū)啟動(dòng)，以亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝、大興、昌平區(qū)為代表，3月-4月增幅大于全市平均增幅158%。隨后由西城區(qū)接力，增幅為全市平均水平近2.5倍。
“今年上半年北京二手房剛需盤、學(xué)區(qū)房和改善性高端豪宅的交易量上升，如果說剛需能夠快速進(jìn)到換房鏈條中，整個(gè)市場(chǎng)活躍度就會(huì)增強(qiáng)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，自調(diào)控后外圍城區(qū)均價(jià)下跌相對(duì)較明顯，入市門檻降低，吸引剛需入場(chǎng)，如大興、房山、門頭溝、順義、通州區(qū)等，2020年一季度均價(jià)較2017年均價(jià)跌幅均在10%以上。其中，門頭溝累計(jì)跌幅17%。
值得一提的是，今年上半年進(jìn)入二手房市場(chǎng)的客群特點(diǎn)較為明顯，即改善型產(chǎn)品價(jià)格上升動(dòng)力強(qiáng)于剛需產(chǎn)品。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，300萬元以下產(chǎn)品均價(jià)同比跌幅7%、450萬元-750萬元產(chǎn)品跌幅平緩在2%以內(nèi)，僅750萬元以上產(chǎn)品均價(jià)略有微幅上漲1%。
許小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，與其他一線城市相比，北京上半年二手房市場(chǎng)復(fù)蘇呈現(xiàn)節(jié)奏慢、力度弱、回落快的特點(diǎn)。各城市受疫情影響下探幅度相近，而復(fù)蘇增幅北京低于其他一線城市、回落降幅超過其他一線城市。
“北京二手房市場(chǎng)5月份網(wǎng)簽達(dá)到了1.6萬套，但因?yàn)榫W(wǎng)簽滯后，實(shí)際簽約高達(dá)2.1萬套，6月這些交易逐漸體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過，因?yàn)椴糠址吭礉q價(jià)，學(xué)區(qū)房交易數(shù)量減少，疊加疫情來襲等影響，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了高位回落。端午小長假期間，北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)萎縮，二手房日成交量低于300套。簡言之，進(jìn)入二季度以來，整個(gè)市場(chǎng)交易活躍度呈現(xiàn)“先高后低”的走勢(shì)。
同時(shí)，許小樂表示，綜合來看，下半年市場(chǎng)上下壓力并行，北京疫情仍處于復(fù)發(fā)階段，若第二波疫情得以有效控制，被推后的需求預(yù)計(jì)將在四季度穩(wěn)步釋放，下半年整體成交量環(huán)比平穩(wěn)。從房價(jià)預(yù)期指數(shù)來看，大面積改善類產(chǎn)品預(yù)期相對(duì)較好。在市場(chǎng)需求及預(yù)期平穩(wěn)狀態(tài)下，預(yù)計(jì)全年均價(jià)同比仍延續(xù)2019年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。“對(duì)下半年的市場(chǎng)還要抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。”許小樂如是稱。
